Barème fiscal de l’usufruit viager
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière, l’article 669 du CGI répartit la valeur entre usufruit et nue-propriété selon l’âge de l’usufruitier.
| Âge de l’usufruitier | Usufruit | Nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans | 90 % | 10 % |
| 21 à 30 ans | 80 % | 20 % |
| 31 à 40 ans | 70 % | 30 % |
| 41 à 50 ans | 60 % | 40 % |
| 51 à 60 ans | 50 % | 50 % |
| 61 à 70 ans | 40 % | 60 % |
| 71 à 80 ans | 30 % | 70 % |
| 81 à 90 ans | 20 % | 80 % |
| Plus de 90 ans | 10 % | 90 % |
L’âge retenu et la date de la mutation sont donc importants. En présence de plusieurs usufruitiers ou d’une réversion, l’analyse doit être adaptée par le notaire.
Le cas de l’usufruit temporaire
Pour un usufruit à durée fixe, l’article 669 prévoit une valeur fiscale de 23 % de la pleine propriété par période de dix ans, sans fraction. Une durée de 1 à 10 ans correspond donc à 23 % pour l’usufruit ; de 11 à 20 ans, à 46 %.
Cette règle reste fiscale. Pour une vente, l’étude économique peut notamment examiner les loyers nets que l’usufruitier pourra percevoir pendant la durée, l’actualisation de ces revenus et les dépenses qu’il supportera.
Valeur fiscale et valeur économique
La valeur fiscale applique un barème uniforme. Elle facilite la liquidation des droits mais ne décrit pas toutes les caractéristiques d’un bien ni toutes les clauses d’un contrat.
La valeur économique cherche à mesurer les avantages conservés par l’usufruitier et l’attente supportée par le nu-propriétaire. Elle peut utiliser la valeur locative nette, une durée, un taux d’actualisation, des hypothèses de charges et une valeur future. Le résultat varie selon les hypothèses retenues.
La valeur de marché confronte enfin cette analyse aux acquéreurs réellement intéressés. Un appartement liquide dans une zone recherchée ne se négocie pas comme un bien atypique avec de lourds travaux ou des charges élevées.
Les critères de notre étude
- valeur documentée de la pleine propriété ;
- âge du ou des usufruitiers, ou durée fixe ;
- usufruit, droit d’usage et d’habitation, occupation ou location ;
- loyer réel ou valeur locative potentielle ;
- taxe foncière, charges de copropriété, travaux votés et entretien ;
- état, DPE, situation locative et contraintes du bien ;
- modalités de paiement et clauses particulières ;
- demande d’acquéreurs pour le secteur et la durée.
Obtenir un avis de valeur
Pour un premier examen, indiquez l’adresse, le type de bien, la surface, une valeur approximative, l’âge des personnes concernées et le droit que vous souhaitez conserver. Nous vous dirons si le dossier peut être étudié et quelles pièces permettront d’affiner la valeur.