La nue-propriété, en une phrase
La pleine propriété réunit le droit d’utiliser un bien, d’en percevoir les revenus et d’en disposer. Lorsqu’elle est démembrée, l’usufruitier reçoit l’usage et les fruits ; le nu-propriétaire détient la propriété sans pouvoir exercer cet usage pendant l’usufruit.
Pour un logement, l’usufruitier peut en principe y habiter ou le louer et percevoir les loyers, selon les stipulations de l’acte. Le nu-propriétaire détient un droit réel immobilier. À l’extinction de l’usufruit, il récupère la pleine propriété sans avoir à racheter le droit de l’usufruitier.
Les droits de l’usufruitier et du nu-propriétaire
L’usufruitier
Il occupe le bien ou en retire les revenus. Il doit en préserver la substance, assurer l’entretien courant et respecter la destination du logement. La possibilité de conclure certains baux, de transformer le bien ou d’effectuer des actes importants peut être encadrée par la loi et par l’acte.
Le nu-propriétaire
Il détient la nue-propriété et peut, en principe, céder ce droit. Il ne peut toutefois ni occuper le logement ni percevoir les loyers tant que l’usufruit existe. Il doit respecter le droit de jouissance de l’usufruitier.
Pour vendre la pleine propriété
Lorsque usufruit et nue-propriété appartiennent à des personnes différentes, la vente de la pleine propriété suppose leur accord. Le prix est ensuite réparti ou remployé selon ce que les parties prévoient et selon le cadre juridique applicable.
Usufruit viager ou temporaire
L’usufruit viager prend normalement fin au décès de l’usufruitier. S’il existe plusieurs usufruitiers, l’acte doit préciser le fonctionnement et, le cas échéant, une réversion au survivant.
L’usufruit temporaire est prévu pour une durée fixe, par exemple dix ou quinze ans. Au terme convenu, la pleine propriété se reconstitue entre les mains du nu-propriétaire.
Il existe aussi le droit d’usage et d’habitation. Plus personnel et généralement plus limité, il permet d’occuper le logement mais ne donne pas automatiquement les mêmes possibilités de location qu’un usufruit. Ce choix a un effet direct sur la valeur du droit cédé.
Qui paie les charges et les travaux ?
Le principe civil distingue les réparations d’entretien, à la charge de l’usufruitier, et les grosses réparations, qui relèvent du nu-propriétaire sauf lorsqu’elles résultent d’un défaut d’entretien. Les textes donnent une définition étroite des grosses réparations : gros murs, voûtes, poutres, couvertures entières, digues et murs de soutènement ou de clôture.
Dans une copropriété, la situation doit être anticipée : appels de fonds, travaux votés, fonds travaux, assurance, taxe foncière et relations avec le syndic. L’acte peut organiser les rapports entre les parties, dans les limites du droit applicable. Une rédaction précise évite qu’une dépense importante devienne un conflit plusieurs années plus tard.
Comment la pleine propriété se reconstitue-t-elle ?
À la fin de l’usufruit, la nue-propriété et l’usufruit se réunissent. Dans le cas classique d’un usufruit viager, cette réunion intervient au décès de l’usufruitier. Pour un usufruit temporaire, elle intervient au terme fixé. D’autres causes d’extinction existent et doivent être appréciées par le notaire.
Le nu-propriétaire devient alors plein propriétaire. Il peut occuper, louer ou vendre le bien, sous réserve des engagements ou droits qui pourraient encore l’affecter.
Peut-on vendre une nue-propriété ?
Oui. Deux situations doivent être distinguées :
- vous êtes plein propriétaire et créez un démembrement en vendant la nue-propriété tout en conservant l’usufruit ;
- vous êtes déjà nu-propriétaire, par exemple après une donation ou une succession, et cédez le droit que vous détenez.
Dans les deux cas, la valeur dépend du bien, de la nature et de la durée de l’usufruit, de l’occupation, des charges et du marché des acquéreurs. Une simple application du barème fiscal ne remplace pas cette analyse.