Donation, succession ou convention
Une nue-propriété est souvent reçue lors d’une donation avec réserve d’usufruit : un parent transmet la nue-propriété et conserve l’usage ou les loyers. Elle peut aussi résulter d’une succession, lorsque le conjoint survivant reçoit l’usufruit et les héritiers la nue-propriété, ou d’un achat démembré organisé dès l’origine.
L’acte qui a créé le démembrement est le point de départ de toute étude. Il précise les titulaires, la durée, une éventuelle réversion, la répartition de certaines charges et parfois des restrictions ou droits de préférence.
Vendre votre nue-propriété seule
Le nu-propriétaire peut en principe céder son droit sans supprimer l’usufruit. L’acquéreur prend sa place et doit respecter le droit de l’usufruitier jusqu’à son extinction. L’usufruitier ne perd donc ni l’usage ni les revenus prévus par son titre.
Avant toute commercialisation, il faut toutefois vérifier l’acte, les éventuelles clauses d’inaliénabilité, les droits des autres titulaires, la capacité des parties et la situation hypothécaire. Informer et associer l’usufruitier facilite aussi l’accès aux documents, l’évaluation du bien et la relation future avec l’acquéreur.
Vendre la pleine propriété ensemble
L’usufruitier et le ou les nus-propriétaires peuvent décider ensemble de vendre la pleine propriété. Leur accord est nécessaire. Le prix peut ensuite être réparti entre les droits ou remployé dans un autre actif démembré, selon leur choix et la rédaction notariale.
Cette voie ouvre le marché classique des acquéreurs qui veulent disposer immédiatement du bien. Elle peut donc produire une valeur globale différente, mais elle met fin à l’usage du logement sauf organisation particulière. La répartition du prix et ses conséquences doivent être décidées avant le compromis.
S’il existe plusieurs nus-propriétaires
Après une donation-partage ou une succession, la nue-propriété peut appartenir à plusieurs personnes en indivision. Vendre le droit indivis d’un seul héritier n’est pas la même chose que vendre l’ensemble de la nue-propriété. Un droit de préemption des coïndivisaires peut s’appliquer lors d’une cession à un tiers.
La meilleure solution est souvent de clarifier d’abord l’objectif commun : obtenir des liquidités pour un seul, sortir de l’indivision, conserver le bien familial ou vendre toute la propriété. Le notaire identifie les signatures et notifications nécessaires.
Comment estimer un droit déjà démembré ?
L’âge actuel de l’usufruitier, la durée restante d’un usufruit temporaire, le contenu exact du droit et la valeur actuelle du bien sont examinés. Le prix ou la valeur déclarée lors de la donation ne suffit pas : le marché et le bien ont pu évoluer.
Le barème fiscal de l’article 669 du CGI apporte un repère. La valeur de marché tient également compte de l’attente de l’acquéreur, de la possibilité de visiter ou documenter le bien, des charges, des travaux et de la facilité de revente ultérieure.
Faire une simulation indicative
Les pièces à retrouver
- acte de donation, attestation immobilière après décès ou acte d’acquisition ;
- titre antérieur et état hypothécaire si disponible ;
- identité et coordonnées de l’usufruitier et des autres nus-propriétaires ;
- diagnostics, taxe foncière et documents de copropriété ;
- bail et loyers si le bien est loué ;
- évaluations ou déclarations de succession antérieures.
Le Cabinet S&T peut commencer avec des informations partielles, puis établir avec votre notaire la liste des éléments manquants. Nous ne contactons aucun membre de la famille sans votre accord.